Licencia de actividad del garaje comunitario

El garaje de un edificio de viviendas lleva su propio título de actividad, aparte de la licencia de obras. En la Comunitat Valenciana no figura en los anexos de licencia ambiental de la Ley 6/2014, así que va por declaración responsable ambiental o por comunicación. Lo que se justifica es ventilación, detección de monóxido, incendios y alumbrado de emergencia.

En tres promociones de Javier Boix Arquitectura, en Elche y Santa Pola, nos encargamos de esa licencia de actividad junto con las instalaciones del edificio. Aquí contamos qué pide la norma y por qué conviene resolverlo desde el proyecto.

Por qué el garaje lleva su propio título

Para el Código Técnico, un aparcamiento colectivo no es una parte más del edificio. El DB-SI lo trata como un uso propio, el uso Aparcamiento, cuando es una zona independiente o accesoria de otro uso, destinada a estacionar vehículos y de más de 100 m² construidos. Solo excluye los garajes de las viviendas unifamiliares.

Ese uso tiene sus propias exigencias de ventilación, incendios y seguridad, distintas de las de las viviendas. En Ballemar VI, Ballemar VII y La Hoya, el garaje tuvo su licencia de actividad, separada del resto del edificio. Es la experiencia que tenemos en Elche y en Santa Pola; en otros municipios conviene confirmar con el ayuntamiento qué título pide y con qué modelo.

Qué régimen le toca en la Comunitat Valenciana

La Ley 6/2014 de la Comunitat Valenciana no nombra los garajes de viviendas en sus anexos I ni II. El único aparcamiento del anexo II es el de camiones, vehículos pesados y maquinaria industrial (epígrafe 13.4.23). Salvo que concurra otro epígrafe, un garaje de una promoción cae en el anexo III.

Ese anexo es una lista de condiciones. Si la actividad las cumple todas, basta una comunicación de actividad inocua; si falla alguna, toca declaración responsable ambiental. Los cuatro regímenes los explicamos en licencia de actividad: qué trámite te toca.

Nuestra lectura para un garaje: la condición que más pesa es la 2.2, que pide que no haya «combustiones u otros procesos físicos o químicos que originen emanaciones de gases». Con motores arrancando dentro y una ventilación pensada para sacar monóxido de carbono, cuesta justificarla. Por eso, salvo que la ordenanza del municipio diga otra cosa, lo prudente es plantearlo como declaración responsable ambiental.

La declaración se presenta con las obras e instalaciones terminadas. La acompañan una memoria técnica y el certificado de un técnico competente que acredita que las instalaciones cumplen «todas las condiciones técnicas y ambientales exigibles» (art. 68).

Qué se justifica: ventilación, incendios y emergencia

Esas condiciones salen, principalmente, de tres documentos básicos del Código Técnico: el DB-HS 3 para el aire, el DB-SI para el incendio y el DB-SUA para el alumbrado de emergencia y los accesos.

Ventilación (DB-HS 3)

El DB-HS 3 se aplica a los aparcamientos y garajes de los edificios de viviendas, y considera parte de ellos las zonas de circulación de los vehículos (1.1). Sus contaminantes de referencia son el monóxido de carbono y los óxidos de nitrógeno.

El caudal mínimo es de 120 l/s por plaza (tabla 2.2). La ventilación puede ser natural, con aberturas mixtas en al menos dos zonas opuestas de la fachada, o mecánica (3.1.4). La mecánica debe funcionar por depresión y ser de uso exclusivo del aparcamiento, salvo para los trasteros situados dentro de él. A partir de 15 plazas, cada planta necesita al menos dos redes de conductos de extracción, cada una con su aspirador (3.1.4.2).

Detección de monóxido de carbono

No es para todos los garajes. El DB-HS 3 la exige, dentro de la ventilación mecánica, en los aparcamientos que excedan de cinco plazas o de 100 m² útiles. Pide un sistema de detección en cada planta que active solo los aspiradores al llegar a 50 ppm, si se prevé que haya empleados, o a 100 ppm en caso contrario (3.1.4.2, punto 7).

Protección contra incendios (DB-SI)

Si el aparcamiento está integrado en un edificio con otros usos, el DB-SI le exige ser un sector de incendio diferenciado y comunicarse con el resto a través de un vestíbulo de independencia (SI 1, tabla 1.1).

Las instalaciones crecen con la superficie (SI 4, tabla 1.1). Hay extintores en cada planta, a 15 m de recorrido como máximo desde cualquier origen de evacuación. Por encima de 500 m² construidos se suman bocas de incendio equipadas y un sistema de detección de incendios.

Si no es un aparcamiento abierto, necesita además control del humo de incendio (SI 3, apartado 8). Valen los sistemas de ventilación del DB-HS 3, pero si son mecánicos deben poder extraer 150 l/plaza·s, activarse solos con la detección de incendios y tener ventiladores y conductos resistentes al fuego.

Por eso conviene diseñar la ventilación y el control de humo como una sola instalación, dentro del proyecto de protección contra incendios y del de ventilación.

Alumbrado de emergencia y accesos (DB-SUA)

Los aparcamientos cerrados o cubiertos de más de 100 m² construidos deben tener alumbrado de emergencia. Incluye los pasillos y las escaleras que llevan al exterior o a las zonas generales del edificio (SUA 4, apartado 2.1).

Hay otras dos condiciones que se deciden en planta y no se arreglan en obra. La salida al exterior necesita un espacio de acceso y espera de 4,5 m de profundidad como mínimo y una pendiente del 5 % como máximo (SUA 7). Y un edificio de viviendas con aparcamiento propio reserva una plaza accesible por cada vivienda accesible para usuarios de silla de ruedas (SUA 9, apartado 1.2.3).

Ballemar VI, Ballemar VII y La Hoya

Las tres son promociones plurifamiliares de Javier Boix Arquitectura:

• Ballemar VI. Santa Pola, 28 viviendas.
• Ballemar VII. Elche, 23 viviendas.
• La Hoya. Elche, 28 viviendas.

En las tres hicimos el diseño de instalaciones y la licencia de actividad del garaje. Llevar las dos cosas en el mismo encargo tiene una ventaja práctica: la ventilación, la protección contra incendios y el alumbrado del garaje se proyectan sabiendo ya qué hay que justificar para la licencia.

También hicimos el certificado energético de las viviendas. El garaje no entra en él: el certificado solo calcula los espacios habitables, como contamos en cuándo es obligatorio el certificado energético.

Las fichas están en nuestra página de proyectos. Las imágenes de esas promociones son infografías de The Green Flag, no fotos de obra.

Quién lo tramita: la promotora o la comunidad

La Ley 6/2014 llama titular a quien explota o posee la instalación (art. 4). En una obra nueva, quien tiene el edificio al terminarlo es la promotora, y es quien encarga el proyecto. Tiene sentido que el título del garaje salga de ella, con las instalaciones recién terminadas y certificadas.

Cuando el garaje cambia de manos, el nuevo titular debe comunicar el cambio al ayuntamiento en el plazo máximo de un mes desde la transmisión, y aceptar las condiciones del título (art. 16). Y si un garaje ya en uso nunca se tramitó, regularizarlo corresponde a quien lo explota hoy.

¿Qué pasa si se deja para el final de obra?

La declaración se presenta con el garaje acabado y un técnico certifica que cumple. Si no se proyectó pensando en ese certificado, lo que falta aparece cuando ya está construido: una rejilla que no cabe en la fachada, un conducto sin hueco por el que subir, un vestíbulo de independencia que no se dibujó.

Corregirlo entonces es obra sobre obra. Por eso lo preparamos desde el proyecto: la licencia del garaje se redacta a la vez que las instalaciones, y la obra se ejecuta ya con lo que se va a justificar. Si llevas una promoción con garaje, escríbenos en fase de proyecto y coordinamos su licencia con el resto de instalaciones.